大排查大整治理清关系排除隐患 从群租房整治突破管理瓶颈

商场业主改建群租房

　　整体摸排消除隐患

　　太仓金海湾商业广场作为“社区配套商业用房”项目，早在2005年经太仓市发展计划委员会批准立项，总投资达到2000万元，建筑面积16500平方米，共建有6幢房屋，122户有独立产权。2008年后，由于周边大型企业逐步搬迁，该商场逐渐失去原有的商业功能，业主为不减少投资收益，将原本的商业用房改成出租屋。2012年，该商场全部房屋被违规改造建成群租房。由于居住环境差，外来人口流动性强，消防设施年久失修处于瘫痪状态，金海湾广场成为重大安全隐患地区。

　　有同样情况的还有太仓的星光码头，7幢楼全都属于商用楼盘，安全隐患最为严重的有74间群租户，全部以木板、泡沫夹芯板分隔。其他还存在的问题有：擅改屋内结构，有部分三层挑高户都搭有四层，且用材各异;临时通道损坏，通道中的钢板年久锈坏，有的已经锈穿;煤气钢瓶乱放，有的直接将钢瓶放在过道中，隐患极大;监控不到位，设施滞后;消防设备损坏、缺失，室内消火栓无水等。

　　经过整体摸排，金海湾广场内共有6幢商用房和非居住用房，122户拥有独立产证，其中87户独立产证存在群租现象，广场内群租、转租情况严重，共摸排出二房东19个，群租房395间，整个广场居住人员662人，其中群租房内居住531人。针对摸排情况，通过发放各类告知书、签订责任书和约谈业主及二房东，金海湾广场整治成果明显，共清空违建、违章房屋385间(清空率97.5%);清退租客518人(占群租租客的97.6%，占全部租客的78.2%);拆除套外违建400余平方米;查封存在消防隐患的房屋近3500平方米。

　　经过整治之后，星光码头已搬离279户、705人。情况最为严重的74间群租房已全部搬离，使用非阻燃材料挑高隔出的四楼，已经全部搬离清空，室外违章搭建已全部拆除，总计13户、200平方米。

　　用工需求巨大

　　群租野蛮生长

　　受当地劳动密集型产业结构影响，昆山市流动人口总量达195.6万人，近2/3在厂企务工，但厂企现有的员工集体宿舍、打工楼、集宿区等，无论从数量，还是居住条件，都无法满足外来务工人员的住房需求。而另一方面，昆山市城市化进程加快后，失地农民家庭户均拥有2-4套动迁安置房，除保留1-2套自住外，剩余安置房大多选择对外出租，部分本地居民改善型居住或上海来昆投资买房者也将手中的房屋投放到租赁市场，目前昆山市出租房屋达40.3万户。因此，出租房屋基数大、承租人员流动性强、租赁市场异常活跃，是当前基础管理中面临的压力。

　　昆山市现有“群租房”9195户，存在安全隐患近万处，特别是随意分隔房间、私拉混接电线、消防通道堵塞、消防设施缺失等现象，大量存在，一旦发生火灾事故，后果不堪设想。昆山市也曾连续多年组织群租房集中整治，但这些隐患屡治难绝，集中整治后仍不断反弹，可以说已成为经济发达地区社会治理的难点之一。昆山市大型动迁小区多，以上海为主的外地投资客多，这些房东往往更愿意将闲置房屋出租给他人负责经营管理，由此产生了一批专门从事房屋转租的职业“二房东”，通过大规模地收租，少则几套，多则二三十套，有的甚至局部垄断某一小区租赁市场。目前昆山市已摸排掌握“二房东”613人，主要以江苏连云港、徐州、盐城，安徽宿州、河南虞城等地人为主，在二房东手上控制的房源达4080户。为赚取更多差价，“二房东”一般都是逐户收租、逐间招租，由此产生大量“群租房”、“日租房”，而且信息登记很不规范，70%以上的租房类纠纷都涉及“二房东”。

　　疏堵结合齐抓共管

　　规范房屋租赁市场

　　结合当地情况，昆山积极探索出了集中租赁四种模式，针对各原因导致的群组问题寻求妥善的解决方案，各部门积极整合政府、社会资源，按照出租房屋所在小区不同性质，分类推行集中租赁模式。(一)在大型商业小区设立“物业中介服务点”。发挥大型商业小区物业公司管理相对规范的优势，在物业服务公司直接设立房产中介服务点，提供房屋租赁等新型服务，有出租需求的业主直接到物业公司登记，由物业公司统一对外免费发布信息。一旦成功出租，物业公司迅速流转给公安协管员，跟进采集流动人口、出租房屋信息，并按照出租房屋内人均面积不低于12平方米的标准发放限量门禁卡、进出小区凭证等。目前，昆山市依托物业公司设立“物业中介服务点”184处，出租房屋8321户，采集流动人口信息2.4万余条。仅中华园派出所辖区的蝶湖湾小区物业中介服务点登记房源信息就达6427户，协助签订租赁合同3382户，采集流动人口信息7149人。(二)在老小区推广“出租房屋超市”。针对本地居民改善住房条件后、老小区房屋出租较多的情况，依托派出所社区警务室，建设“出租房屋超市”，对公安协管员上门走访时采集的空置房源信息，在征求房主意见后，统一对外发布有关租赁信息。目前，昆山市已推广建设“出租房屋超市”168家，出租房屋26798户，采集流动人口信息7.2万余条。仅周市派出所永平警务室的“永平社区出租屋租赁管理系统”已录入实有房屋信息2214户，采集流动人口信息8400余人。(三)在农村动迁小区探索政府出资统一租赁。结合农民动迁小区拆迁居民闲置房源较多的实际，昆山市陆家镇依托社区综治网格化管理体系，在社区设立“房屋租赁服务站”，由社区建房、出资、配人。前期，在合丰社区沙葛新村、邵村社区蒋巷南苑和香花苑3个大型动迁小区建立租赁服务站，发动拆迁居民将家中出租房屋交由服务站统一简装、统一出租、统一管理。在动迁小区试点效果较好后，该镇又出台《陆家镇商住小区建立房屋租赁服务室实施意见》，在常发豪郡、云立方、香花苑等商住小区推广这一模式。截至目前，该镇已设立“房屋租赁服务站”19家，出租房屋3990户(占辖区出租房总量的1/3左右)，采集流动人员信息1.53万人，政府出资统一租赁后群租现象“零发生”。(四)在白领相对聚集地区引进专业公司规范管理。借鉴上海等地做法，昆山市花桥开发区结合辖区务工人员白领较多、层次较高的结构特点，对辖区内的天福苑、黄城花园等动迁小区，在其交房阶段即引进专业的集中租赁商业公司，租赁居民手中闲置房源，设计装修成青年合租公寓，配有电子门禁、监控等技防设施，配备保洁、物业、售后等线上线下一站式服务，以高性价比的租金出租给青年白领。目前，通过引进专业公司已出租房屋500余户，出租的房屋无“群租”现象及租房纠纷发生。

　　大排查大整治全力推进

　　各部门齐抓共管形成合力

　　在8月举行的全市大排查大整治工作推进会上，省委常委、市委书记周乃翔强调了三点要求：一要清醒认识存在的问题和隐患。要全力排除安全生产隐患、全力化解矛盾纠纷、全力整治社会治安、全力管控重点人员、全力维护公共安全，抓好安全稳定工作。二要全面深化网格化联动机制建设。当前，各地各部门要学习借鉴吴中区“网格化”管理经验，进一步细化标准、完善机制，努力打造苏州基层社会治理的新品牌。三要强化维护安全稳定工作的政治责任。各地各部门要高度重视大排查大整治工作，加强组织领导，结合工作实际，精心组织，狠抓落实，切实担负起维护安全稳定工作的政治责任。

　　以太仓为例，针对具体情况成立整治工作领导小组，由街道主要领导亲自指挥，公安、城管、消防等部门密切配合，明确责任，分工到人，充分发挥社区、物业等基层力量，全面摸排情况，制定详细的整治工作计划，确保各项整治措施落到实处。

　　而昆山市在探索集中租赁模式破解出租房屋管理难题时发现，在这一过程中，仅靠公安充当主力军，很难组织、协调、督促等相关工作进一步深入开展，需进一步发挥综合治理部门的牵头作用，将出租房屋管理工作纳入各区镇、城市管理办事处的社会管理和平安建设考核体系，不定期地组织开展综合整治和联合执法活动。同时，也需要进一步发挥区镇、办事处的主体作用，住建、公安、城管、规划、工商、卫计等职能部门各司其职、通力协作，有效落实对房屋租赁市场的监督、管理和服务，共同做好出租房屋服务管理各项工作。